Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости

Для определения рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был применен способ прямого сравнительного анализа продаж. Описание последовательности расчета представлено в п.5.3 Отчета.

Анализ рынка нежилого неподвижного имущества коммерческого предназначения приведен в Разделе 4 Отчета. В итоге выполненного анализа рассматриваемого сектора рынка неподвижного имущества факты купли/реализации и/либо предложения нежилых объектов недвижимости Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости, расположенных конкретно в рассматриваемом районе г. Иркутска, подобных оцениваемому, установлены не были.

В то же время, что в целом по г. Иркутску установлены факты предложений по продаже объектов недвижимости (в т.ч. построек и помещений) коммерческого предназначения, созданных для размещения административно-офисных, торговых помещений, помещений публичного Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости питания, культурно-досугового и оздоровительного предназначения, гостиниц и т.д. Выявленные за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г. предложения по продаже объектов недвижимости коммерческого предназначения, расположенных в г. Иркутске, в большей степени схожих с объектом оценки, приведены в Приложении 4 к Отчету.

Для определения рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости был проведен отбор сравнимых аналогов, расположенных в Кировском районе г. Иркутска. Главные свойства избранных объектов-аналогов представлены в Таблице 7.1.

Расчет рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом в истинной работе выполнен с учетом ряда существенных допущений и ограничений, в том числе:

- цена всех объектов-аналогов, перечисленных в Таблице № 7.1, отличается Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости от цены оцениваемого объекта недвижимости только по ценообразующим чертам, обозначенным ниже в Таблице № 7.2;

- другие, не учтенные при оценке объекта оценки сравнительным подходом ценообразующие свойства (в т.ч. предназначение, конструктивные особенности, материал стенок, положение и окружение, структура площадей, стиль и архитектурные изыски построек, планировка, оснащенность сетями и коммуникациями, наличие парковки, размер Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости земляного участка, условия финансирования сделок, условия платежа при совершении сделок и др.) объектов-аналогов при их отличии от подобных черт объекта оценки не могут значимым образом воздействовать на его цена, полученную способом сравнительного анализа продаж.

Вышеуказанные допущения являются значимым ограничением выполненной оценки, а внедрение приведенных в Таблице Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости № 7.1 объектов-аналогов является принужденной мерой, вызванной отсутствием другой, более высококачественной инфы.

Применение цен предложения в сравнительном подходе обусловлено отсутствием инфы о ценах реальных сделок с аналогичным имуществом. Внедрение цен предложения в сравнительном подходе допускается Методическими советами по определению рыночной цены земляных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений Русской Федерации [9] и Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости разработанными в согласовании с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении эталонов оценки» [8] (ввиду отсутствия методических советов по оценке неподвижного имущества считается допустимым внедрение основополагающих положений уже утвержденных методических советов).

Таблица 7.1

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Наименование показателя Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3 Объект-аналог № 4
Тип, короткое описание объекта-аналога Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости Отдельностоящее 2-этажное кирпичное здание Отдельностоящее 2-3-х этажное здание Раздельно стоящее 2-х этажное кирпичное здание Раздельно стоящее 3-х этажное здание
Положение г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 17б г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ленина г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Марата (выход на Марата) г. Иркутск, Кировский р-н Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости; ул. Урицкого
Дата предложения / сделки 05.09.2005 30.05.2005 13.05.2005 13.05.2005
Предназначение торгово-офисное, административное торгово-офисное магазин, кабинет, сфера услуг комфортно под торговые места, кабинеты
Текущее внедрение на дату предложения / сделки торгово-офисное, административное торгово-офисное торгово-офисное торгово-офисное
Планировка 5 отдельных входов; малое кол-во несущих стенок; есть проект реконструкции с повышением площади, может Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости быть перепланировка стандартная стандартная стандартная; отдельный вход
Материал стенок кирпичные кирпичные кирпичные кирпичные
Уровень отделки обычная отделка помещений; имеется проект реконструкции фасада строения офисная отделка завышенного свойства офисная отделка завышенного свойства офисная отделка завышенного свойства
Коммуникации / техническое оснащение электроснабжение, водоснабжение, сточная канава, отопление, телефон (все коммуникации) электроснабжение, водоснабжение Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости, сточная канава, отопление, телефон (все коммуникации) электроснабжение, водоснабжение, сточная канава, отопление, телефон (все коммуникации) электроснабжение, водоснабжение, сточная канава, отопление, телефон (все коммуникации)
Парковка имеется парковка; комфортные подъездные пути парковка парковка парковка
Год постройки нет данных нет данных нет данных нет данных
Год последней реконструкции (полгого ремонта) нет данных нет данных Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости в 1997 году проведена полная реконструкция строения нет данных
Техническое состояние удовлетворительное не плохое не плохое удовлетворительное
Оценка физического износа 40% 20% 20% 30%
Общая площадь помещений, кв.м. 989,00 1 686,00 267,00 1 640,00
Площадь земляного участка, занятого объектом недвижимости, кв.м. отчуждаемое здание находится на земляном участке 975,77 кв.м. в принадлежности 16 соток земли в принадлежности 250 кв.м Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости.; право принадлежности 1600 кв.м.; право принадлежности
Стоимость реализации / предложения, руб, с учетом НДС 28 058 000 98 000 000 12 766 000 99 294 000
Примечание к стоимости предложения 989'000 USD[22] (1'000 USD/кв.м.) нет 450'000 USD1 3'500'000 USD1
Стоимость реализации / предложения, руб, без НДС 23 777 966 83 050 847 10 818 644 84 147 458
Продажа / предложение предложение предложение предложение предложение
Торговец / Источник инфы АН "Восточно-сибирская правда", т. 24-26-90, 203-973, 24-21-07, сот. 68-48-28 (размещено: "Из рук Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости в руки" № 59 (414) от 05.09.05; см. Приложение 4 к Отчету) АН "Тысячелетие"; т. 42-15-36, 42-23-33 (размещено на интернет-сайте компании: http://www.millennium.irkutsk.ru/ (30.05.2005)) АН "Тауэр"; т. 20-04-21, 34-19-27; tower@hotbox.ru (размещено: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005)) АН "Поместье"; т. 24-34-65, 20-07-17, 20-07-19 (размещено: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005))

Внесение поправок с учетом различий Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости меж оцениваемым и каждым из сравнимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам и получение цены оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

После исследования каждого из объектов, избранных в качестве аналогов, Оценщик обязан признать наличие различий меж объектами-аналогами и оцениваемым объектом и, как следует, необходимость внесения поправок, учитывающих степень отличия объектов Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости-аналогов от объекта оценки.


vivozka-drov-iz-lesu-k-stanciyam-kooperativnij-spravochnik.html
viyasnenie-i-korrekciya-osnovnih-prichin-neudovletvorennosti-rabotoj.html
viyasnenie-uslovij-vospriyatiya-faktov-referat.html